Vivere il proprio spazio, senza che lo spazio ci definisca

Agibilità: negozi garage e laboratori in cerca di nuove destinazioni d'uso

Scritto da Carlo Cazzaniga • Lunedì, 20 febbraio 2012 • Categoria: Norme & fisco



Metamorfosi edilizie per aggirare la crisi.

Abitazioni, ricavate dal cambio di destinazione d'uso di un ex garage, di un negozio sfitto o di un vecchio laboratorio artigianale.

Il recupero degli spazi è un'arte che mette alla prova interior designer, architetti ed esperti di urbanistica, con l'obiettivo di far fruttare al meglio l'investimento immobiliare in tempi di scarse disponibilità economiche.

Laddove la conversione è resa possibile dai piani regolatori comunali, acquistare un ex negozio potrebbe rivelarsi un affare: l'agenzia immobiliare Habitat vende a Milano un ex negozio di 75 metri quadri trasformato in abitazione a 179mila euro.

Sono 5.700, inoltre, gli annunci pubblicati su Immobiliare.it (il 12% dell'offerta totale) che riportano l'indicazione «possibile la trasformazione da uso ufficio a residenziale»: rispetto a gennaio 2011 sono cresciuti del 5 per cento.

Il rapporto si evince dalle parole di casa24 che ci descrive i nodi normativi, i permessi ed i vincoli.

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Il nodo normativo
A livello nazionale i cambi d'uso sono normati principalmente dal Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001).
E implicano modifiche agli standard edilizi previsti dal Dm 1444/68: che siano parziali o totali, la loro autorizzazione dipende dalle leggi regionali e, nel dettaglio, dai piani regolatori comunali che possono essere più o meno permissivi.

A Milano, ad esempio, per il cambio d'uso senza opere basta una semplice comunicazione di inizio attività (ai sensi degli artt. 51 e 52.2 della legge regionale 12/05 e dell'art. 13 del regolamento edilizio), ma le regole poi possono cambiare da zona a zona: sui Navigli, ad esempio, si applicano vincoli più rigidi.
A Siena, invece, la trasformazione in residenza di un primo piano è ammessa solo a condizione che l'accesso non sia direttamente dalla strada e le finestre sulla pubblica via non devono consentire l'introspezione.
Lo slalom tra le norme locali continua nel Lazio, dove i cambi d'uso possono essere effettuati solamente dopo 10 anni dalla realizzazione dell'immobile.

I permessi e vincoli
A fare una notevole differenza, in questi casi, è se l'intervento genera o meno opere edilizie. Trasformare uno studio in abitazione senza effettuare lavori interni è più facile e quasi sempre consentito.
Ma se il cambio d'uso presuppone un differente carico urbanistico i permessi si complicano: una famiglia 24 ore su 24 genera un flusso diverso da quello di un ufficio, di persone e liquidi (fogne e scarichi); potrebbe essere necessario un nuovo impianto, un bagno, lo spostamento di un tramezzo o la realizzazione di una parete attrezzata per la cucina o la lavatrice.

In questo caso l'operazione richiede quasi sempre il rilascio di un permesso di costruire o la Scia, oltre al pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione e al costo dei lavori di ristrutturazione.

L'aggrovigliato ventaglio dei vincoli locali definisce le condizioni per ottenere l'agibilità.
A questo si aggiunge la verifica delle caratteristiche igienico-sanitarie, in capo alle Asl.

E la necessità, ottenuto il cambio d'uso, di aggiornare la situazione catastale dell'immobile.
Per un immobile non residenziale le banche potrebbero poi frenare la concessione del mutuo e, ovviamente, se si acquista un immobile a uso diverso per poi renderlo abitativo in un secondo tempo, non si ha diritto agli sconti "prima casa".

Alcuni regolamenti di condominio, infine, sono particolarmente rigidi e impediscono il cambio di destinazione d'uso ai piani alti oppure non prevedono la possibilità di ospitare negozi, attività di culto oppure studi medici.
Potrebbe quindi essere necessario, al di là del piano regolatore, chiedere preventivamente il parere dell'assemblea condominiale e – in caso di regolamento di tipo contrattuale – ottenere l'assenso unanime dei condomini.

Link: casa24.ilsole24ore.com

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