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Balconi: la ripartizione delle spese in caso di rifacimento

Scritto da Carlo Cazzaniga • Mercoledì, 16 maggio 2012 • Categoria: Norme & fisco



Spese per il rifacimento di una facciata.

Una delle più comuni diatribe tra i condomini è la ripartizione delle spese riguardante i balconi, soprattutto se riguarda tutti indistintamente o solamente coloro che ne dispongono.

A fare chiarezza riportiamo un articolo apparso su Casa24 de ilSole2Ore.

I balconi non rientrano tra quelle parti che la legge definisce come comuni, in quanto non necessari per l'esistenza del fabbricato e nemmeno destinati all'uso o al servizio dell'edificio.

Svolgono però una duplice funzione: se è vero che da una parte permettono al condomino di beneficiare di uno sbocco all'esterno e quindi di godere in modo più comodo del proprio alloggio, dall'altro, come parte integrante e strutturale della facciata, costituiscono un elemento decorativo ed estetico dello stabile.

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È proprio questa seconda caratteristica che obbliga tutti i condomini a partecipare alle spese per le opere di manutenzione o di ristrutturazione dei balconi, compresi i proprietari di unità immobiliari che ne sono privi.
Non a tutte, però, perché alcune possono riguardare parti di balcone utili solo al singolo proprietario e non agli altri condomini.

I balconi "aggettanti", quelli cioè che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono (Cassazione n.587/2011) e quindi, con le relative mensole e balaustre, sono degli accessori dei singoli appartamenti, ai cui proprietari dunque appartengono.
È giusto pertanto che la maggior parte delle relative spese vadano a gravare su chi di fatto usufruisce di tali vantaggi e che pesino invece su tutti i condomini soltanto quelle riguardanti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore, da considerarsi beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione 15913/2007), con ogni conseguente responsabilità in caso di danni provocati da distacchi o ammaloramenti in genere.

Tale principio è stato recentemente ribadito dalla Suprema Corte, che con la sentenza n. 6642 del 30 marzo ha ritenuto legittima la decisione con cui l'assemblea del condominio aveva addebitato al solo proprietario del terrazzo sito all'ultimo piano dell'edificio le spese relative al rifacimento delle fioriere in cemento armato realizzate dall'impresa costruttrice all'esterno della ringhiera che delimitava il terrazzo stesso.

Ciò sul presupposto che dette fioriere non avevano alcun pregio artistico e neppure contribuivano caratterizzare il decoro architettonico dell'edificio ovvero costituivano parte integrante della struttura dello stabile.

L'individuazione della funzione architettonica di tali elementi, e quindi il loro conseguente regime di appartenenza, va sempre effettuata in concreto caso per caso, in base al criterio della loro funzione prevalente.

Quanto alla soletta del balcone, pur si voglia riconoscere una sua funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e quindi non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

Da qui anche l'esclusione di comproprietà della soletta del balcone aggettante prevista dall'articolo 1125 del Codice civile, rimanendo anch'essa nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti (Cassazione n.218/2011).Il balcone, in buona sostanza, è considerato elemento accidentale della struttura del fabbricato in quanto, non avendo funzione portante, non può essere destinato all'uso comune, ma solo finalizzato al godimento esclusivo da parte del proprietario dell'appartamento dal quale costituisce pertinenza e naturale prolungamento.

Ne consegue che le spese per la sua manutenzione, pavimentazione compresa, sono a totale carico del proprietario.

Per i balconi strutturati con elementi accessori decorativi e in grado di conferire allo stabile, attraverso l'armonia e l'unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio, si ritiene che, con riferimento ai soli elementi decorativi, le spese debbano essere ripartite fra tutti i condomini proprio perché, essendo parte integrante della facciata, rientrano nel novero dei beni comuni.

In particolare, il rivestimento dei parapetti e della soletta possono essere considerati beni comuni solo se svolgono una prevalente funzione estetica, con la conseguenza che alla loro manutenzione è interessata la collettività dei condomini.


Via: casa24ilSole24Ore.com

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